Vorige week stond ik bij een prachtig pand aan de Hoofdstraat in Emmen, een herenhuis uit 1902 met originele dakpannen die je zo in een museum zou kunnen zetten. De eigenaar wilde eigenlijk gewoon nieuwe pannen, “want die oude lekken toch”. Totdat ik hem uitlegde dat zijn gemeente hem dat simpelweg niet zou toestaan. En eerlijk gezegd: terecht ook.
Bij dakbedekking monumentaal pand Emmen kom je namelijk in een heel andere wereld terecht dan bij een standaard rijtjeshuis. Hier draait alles om behoud, en dat kost vaak meer tijd en geld dan je denkt. Maar volgens mij is dat juist wat deze panden zo waardevol maakt.
Wat je moet weten voordat je begint
Laten we eerlijk zijn: in Emmen hebben we niet zo veel officiƫle rijksmonumenten als in oude steden. Maar wat we wƩl hebben zijn karakteristieke panden uit de groei van onze stad, denk aan oude boerderijen in Schoonebeek, arbeiderswoningen uit de veenkolonietijd in Klazienaveen, of statige herenhuizen rond het centrum. En voor die gebouwen gelden vaak strengere regels dan je verwacht.
De Grote of Pancratiuskerk is natuurlijk het bekendste voorbeeld, maar ook veel particuliere panden vallen onder gemeentelijke of provinciale bescherming. En dan mag je niet zomaar aan het dak beginnen.
Vergunningen: eerst praten, dan werken
Dit is echt de grootste fout die ik zie: mensen beginnen aan het werk zonder toestemming. Bij een beschermd pand moet je altijd vooraf een vergunning aanvragen. De monumentencommissie kijkt dan naar:
- Of het dak vanaf de straat goed zichtbaar is
- Welke originele materialen er nog zijn
- Of je veranderingen ongedaan gemaakt kunnen worden
- Of nieuwe materialen passen bij het historische karakter
En hier komt het: ze zeggen veel vaker “ja, maar…” dan gewoon “nee”. Je moet alleen wĆ©l het gesprek aangaan. Bel 085 019 04 51 voor gratis advies over welke stappen je moet zetten, wij hebben dit traject al tientallen keren doorlopen.
Materialen die wƩl mogen (en wat ze kosten)
OkƩ, nu wordt het interessant. Want er zijn best moderne oplossingen toegestaan, zolang ze het uiterlijk respecteren. Dat scheelt vaak in onderhoudskosten op de lange termijn.
Traditionele dakbedekkingen
Voor een monumentaal pand in Emmen zie je meestal deze materialen:
Historische dakpannen: Dit zijn de Ć©chte oude pannen, vaak handgevormd. Ze kunnen 200+ jaar meegaan, maar zijn schaars en duur. Rekening houden met ā¬80-120 per vierkante meter, alleen al voor het materiaal. Bij een gemiddeld Emmens pand met 120mĀ² dak kom je dan uit op ā¬9.600-14.400 alleen aan pannen.
Natuurleien: Prachtig materiaal, maar gevoelig voor vorst. In oktober zie ik nu al scheurtjes ontstaan bij leien die de afgelopen koude winters hebben meegemaakt. Materiaalkosten liggen rond ā¬60-90 per mĀ². Voor datzelfde dak van 120mĀ²: ā¬7.200-10.800.
Riet: Vooral bij oude boerderijen in Nieuw-Weerdinge of Roswinkel. Tegenwoordig zijn er brandvertragende behandelingen die het een stuk veiliger maken. Verwacht ā¬90-130 per mĀ², dus ā¬10.800-15.600 voor 120mĀ².
Metalen dakbedekkingen
Hier wordt het pas echt interessant qua kosten-baten:
Zink: Populair vanaf de 19e eeuw en nog steeds een prima keuze. Gaat 60-80 jaar mee en kost ā¬70-100 per mĀ². Voor 120mĀ²: ā¬8.400-12.000. Verhouding prijs-levensduur is volgens mij het beste van alle opties.
Koper: Veel mensen denken dat koper altijd beter is, maar dat is niet zo. Ten eerste is het veel duurder (ā¬120-180 per mĀ², dus ā¬14.400-21.600 voor 120mĀ²). En ten tweede: als het origineel zink was, wordt koper vaak afgekeurd omdat het historisch niet klopt.
Lood: Vooral voor torenbekroningen, maar tegenwoordig zijn er goede loodvervangers die milieuvriendelijker zijn. Kosten vergelijkbaar met koper.
Trouwens, deze prijzen zijn exclusief arbeid. Reken daar nog eens ā¬40-60 per mĀ² bij voor vakkundig leggen. Vraag een vrijblijvende offerte aan, wij rekenen geen voorrijkosten in Emmen en omgeving.
Het isolatieprobleem (en hoe je het oplost)
Dit is waar het echt lastig wordt. Want aan de ene kant wil je natuurlijk niet je hele energierekening door het dak zien verdwijnen. Maar aan de andere kant mag je de daklijn niet zomaar veranderen.
Binnenisolatie: de veilige keuze
Bij 9 van de 10 monumentale panden in Emmen gaan we voor binnenisolatie. Je houdt dan de originele daklijn, en dat is wat de monumentencommissie wil zien. Het nadeel? Je verliest wat zolderruimte.
Maar hier komt het mooie: je krijgt ā¬16,25 per mĀ² subsidie via de ISDE-regeling. En als je kiest voor biobased materialen (zoals houtvezelijsolatie) is dat zelfs ā¬21,25 per mĀ². Voor die 120mĀ² zolder krijg je dan ā¬1.950-2.550 terug.
En je hoeft maar 3mĀ² te isoleren voor monumenten, in plaats van de 8mĀ² die normaal verplicht is. Dat scheelt in de investering als je budget krap is.
Waar het vaak misgaat
Vorige maand hadden we een klus in Emmermeer, een pand uit 1925 waar de vorige eigenaar zelf isolatie had aangebracht. Zonder dampremming. Het resultaat? Vochtschade in de spanten en schimmelvorming op de isolatie zelf.
Bij monumenten is ventilatie nĆ³g belangrijker dan bij moderne huizen. Die oude constructies zijn gemaakt om te ‘ademen’. Als je dat tegenwerkt met verkeerde materialen, creĆ«er je problemen.
Wat Wim in Klazienaveen bespaarde
Wim had een karakteristieke arbeiderswoning uit 1890 in Klazienaveen. Origineel pannendak, maar met flinke lekkages. Hij wilde alles vervangen door moderne pannen, “gewoon makkelijk en klaar”.
Na ons advies heeft hij gekozen voor herstel in plaats van volledige vervanging. We hebben 40% van de originele pannen kunnen behouden, aangevuld met oude pannen van een slooppand. Resultaat? In plaats van ā¬18.500 voor compleet nieuw, betaalde hij ā¬11.200. Dat is ā¬7.300 bespaard, en zijn pand heeft nog steeds het authentieke karakter.
Maar, zei Wim achteraf: “Ik had nooit gedacht dat herstel goedkoper zou zijn dan vervangen. Dat heeft niemand me verteld.”
En dat is nou precies waar wij voor zijn. Bel voor een gratis inspectie, vaak kunnen we meer behouden dan je denkt, en dat scheelt je duizenden euro’s.
Seizoensgebonden uitdagingen in oktober
Nu we in oktober zitten merk ik dat veel mensen haast hebben. “Voor de winter moet het klaar zijn.” Maar bij monumentale panden is haast je grootste vijand.
Waarom oktober ideaal is voor inspectie
De herfst heeft zo zijn voordelen voor dakwerk aan monumenten:
- Je ziet lekkages meteen door de regen
- Vochtproblemen worden zichtbaar voordat de vorst komt
- Materialen zijn nog verwerkbaar (bij vorst niet meer)
- Vergunningstrajecten kun je opstarten voor uitvoering in het voorjaar
Maar grote renovaties? Die plan je beter in het voorjaar. Historische materialen zijn gevoeliger voor vorst tijdens verwerking. En als het halverwege de klus gaat vriezen, heb je een probleem.
Winterschade voorkomen
Wat je wƩl nu moet doen:
- Dakgoten reinigen, verstopte goten zijn dƩ oorzaak van vochtschade
- Losse pannen vastzetten, voordat de winterstormen komen
- Scheuren in voegwerk dichten, water dat bevriest breekt materiaal kapot
- Zolderventilatie controleren, condensatie is de stille moordenaar
Dit soort kleine herstellingen mag vaak zonder vergunning. Vraag even na wat wel en niet mag, dat voorkomt gedoe met de gemeente.
Veelvoorkomende misverstanden
“De gemeente staat toch niks toe”
Dit hoor ik wekelijks. En het klopt gewoon niet. De monumentencommissie in Emmen denkt juist graag mee in oplossingen. Ze willen alleen dat je het gesprek aangaat vĆ³Ć³rdat je begint.
Voorbeeld: bij een pand aan de Raadhuisplein wilden de eigenaren zonnepanelen. “Dat mag toch nooit?” Maar door slimme plaatsing aan de achterzijde, niet zichtbaar vanaf de straat, kreeg het gewoon toestemming. Je moet alleen weten hoe je het vraagt.
“Monumentaal is altijd duurder”
Op korte termijn? Ja, meestal wel. Maar kijk naar de totale levensduur. Wim’s dakpannen gaan nog minstens 80 jaar mee. Moderne pannen? 40-50 jaar als je geluk hebt. Op de lange termijn betaal je dus eigenlijk minder per jaar.
Plus: de WOZ-waarde in Emmen ligt gemiddeld op ā¬265.000, maar karakteristieke panden met authentieke details halen vaak 10-15% meer. Dat is ā¬26.500-39.750 extra waarde. Niet slecht voor een investering in goed dakonderhoud.
“Ik kan het zelf wel”
Bij een standaard dak? Misschien. Bij een monument? Alsjeblieft niet. Ik heb te vaak gezien wat er misgaat. En het ergste is: als je het verkeerd doet, moet je het twee keer betalen, eerst je eigen poging, dan een vakman om het te herstellen.
Bovendien eisen veel verzekeraars vakkundig werk voor monumenten. DIY-reparaties kunnen je dekking in gevaar brengen.
Praktisch stappenplan voor Emmen
Stap 1: Check je status
Niet elk oud pand is beschermd. Controleer bij de gemeente of je pand een gemeentelijk of rijksmonument is. Dat kan online via de monumentenregister.
Stap 2: Laat inspecteren
Voordat je plannen maakt, moet je weten wat de huidige staat is. Wij doen dat gratis voor je, geen verplichtingen, gewoon een eerlijk advies over wat nodig is.
Stap 3: Overleg met de gemeente
Neem contact op met de monumentenambtenaar. Leg uit wat je wilt en vraag naar de mogelijkheden. Dit gesprek kan je veel tijd en geld besparen.
Stap 4: Bereken de kosten
Tel op: materiaal + arbeid + vergunning + onvoorzien (reken 15% extra). Trek subsidies af. Vergelijk met de waardestijging van je pand. Dan zie je of het financieel slim is.
Stap 5: Plan realistisch
Vergunningstraject: 6-12 weken. Materiaal bestellen: 4-8 weken voor specialistische materialen. Uitvoering: 2-6 weken afhankelijk van de omvang. Tel het op en je zit al gauw op 3-6 maanden totaal.
Subsidies die je niet moet missen
Er is meer financiƫle steun dan je denkt:
ISDE voor isolatie: Tot ā¬21,25 per mĀ² bij biobased materialen. Voor 100mĀ² zolder: ā¬2.125 subsidie.
Gemeentelijke regelingen: Emmen heeft soms budgetten voor karakteristieke panden. Check de gemeentewebsite of bel de monumentenambtenaar.
SIM-subsidie: Voor grote renovaties, afhankelijk van herbouwwaarde. Kan oplopen tot 35% van de kosten bij panden met hoge monumentale waarde.
Provinciale regelingen: Drenthe heeft regelingen voor agrarische monumenten. Relevant voor oude boerderijen in de buitenwijken.
De truc is om subsidies te combineren. Dat vergt wat papierwerk, maar kan duizenden euro’s schelen. Wij helpen je door het subsidiejungle, dat scheelt je uren zoekwerk.
Onderhoud: voorkomen is beter dan genezen
Bij monumenten geldt dit extra. Want elke grote reparatie betekent weer vergunningen en gedoe.
Jaarlijks (doe het zelf):
- Visuele inspectie vanaf de grond, verrekijker werkt prima
- Dakgoten reinigen, twee keer per jaar, nu in oktober en in het voorjaar
- Controleer nokvorsten en windveren op losse delen
- Check zolderruimte op vochtvlekken
Tweejaarlijks (laat inspecteren):
- Professionele dakinspectie
- Controle van loodwerk en aansluitingen
- Beoordeling van voegwerk
- Check isolatie en ventilatie
Dat kost je ā¬150-250 per inspectie, maar voorkomt rekeningen van duizenden euro’s later. Plan je volgende inspectie, wij geven 10 jaar garantie op ons werk, dus je weet dat het goed zit.
Nieuwe ontwikkelingen die het verschil maken
De monumentenzorg staat niet stil. Er komen steeds betere oplossingen:
Aerogel isolatie: Superdun maar effectief. Ideaal als je weinig ruimte hebt. Wel duurder, ā¬80-120 per mĀ², maar je verliest bijna geen zolderruimte.
Vochtmonitoring: Kleine sensoren die vochtproblemen detecteren voordat je ze ziet. Kost ā¬300-500 voor een systeem, maar waarschuwt je tijdig.
Drone-inspecties: Voor moeilijk bereikbare delen zoals de Molen Zeldenrust. Scheelt stellagekosten en geeft gedetailleerd beeld.
Wat je nu moet doen
Kijk, ik snap het. Dit voelt als een complex verhaal met veel regels. Maar het hoeft niet ingewikkeld te zijn als je de juiste begeleiding hebt.
Mijn advies? Begin met een goede inspectie. Dan weet je waar je staat en wat realistisch is. Daarna kun je stap voor stap een plan maken dat past bij je budget Ć©n bij de monumentenregels.
En vergeet niet: die oude dakpannen op je pand zijn onderdeel van de geschiedenis van Emmen. Elk pand vertelt een verhaal over hoe onze stad is gegroeid. Door ze goed te onderhouden, bewaar je dat verhaal voor de volgende generatie.
Tussen haakjes, als je twijfelt of je pand onder de regels valt: bel gewoon even. Duurt vijf minuten en dan weet je waar je aan toe bent. Geen verplichtingen, gewoon eerlijk advies van iemand die dit dagelijks doet.
Veelgestelde vragen
Hoelang duurt een vergunningstraject voor dakwerk aan een monument in Emmen?
Gemiddeld 6 tot 12 weken, afhankelijk van de complexiteit van je plannen. Bij de Grote of Pancratiuskerk en andere prominente panden kan het langer duren. Plan dit ruim van tevoren in, zeker als je voor de winter klaar wilt zijn.
Zijn oude dakpannen hergebruiken echt goedkoper dan nieuwe kopen?
Ja, vaak wel. Historische dakpannen van slooppanden kosten ā¬30-50 per mĀ², terwijl nieuwe handgevormde pannen ā¬80-120 per mĀ² kosten. Bij een gemiddeld dak van 120mĀ² bespaart dat ā¬6.000-8.400. Plus: de monumentencommissie waardeert hergebruik.
Kan ik in Emmen subsidie krijgen voor dakisolatie bij een monument?
Ja, via de ISDE-regeling krijg je ā¬16,25 per mĀ² voor standaard isolatie en ā¬21,25 per mĀ² voor biobased materialen. Voor monumenten gelden versoepelde eisen: je hoeft maar 3mĀ² te isoleren in plaats van 8mĀ². Daarnaast zijn er soms gemeentelijke en provinciale regelingen beschikbaar.
Wat zijn de grootste fouten bij dakwerk aan monumentale panden in Emmen?
De top drie: beginnen zonder vergunning, verkeerde isolatiematerialen gebruiken die vochtproblemen veroorzaken, en originele materialen vervangen terwijl herstel mogelijk was. Die laatste fout kost gemiddeld ā¬5.000-10.000 extra Ć©n je krijgt gedoe met de gemeente.
Is oktober een goede maand voor dakwerkzaamheden aan monumenten?
Oktober is perfect voor inspectie en kleine reparaties, maar niet ideaal voor grote renovaties. Historische materialen zijn gevoelig voor vorst tijdens verwerking. Plan grote klussen voor april-september. Gebruik oktober wel om vergunningen te regelen en materialen te bestellen voor uitvoering in het voorjaar.
